In seiner aktuellen Entscheidung 8 Ob 81/24f vom 27.02.2025 bekräftigt der Oberste Gerichtshof, dass Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen weiterhin zulässig sind – vorausgesetzt, sie sind sachlich gerechtfertigt, transparent formuliert und nicht einseitig zu Lasten der Verbraucher ausgestaltet. Die Entscheidung enthält dabei zentrale Klarstellungen zur Teilbarkeit von Klauseln und zur richtigen Auslegung von Mindestanpassungssätzen.
Judikatur
Die Streitparteien hatten einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, der eine Wertsicherung anhand des VPI 1976 sowie eine jährliche Mindestanpassung um 2 % vorsah. Der Mietzins wurde ab 01.01.2023 um 10,6 % erhöht. Die Mieterin zahlte unter Vorbehalt und trat ihre Ansprüche an die Arbeiterkammer ab, die eine Rückzahlung begehrte. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt, da sie die Klausel wegen fehlender Zweiseitigkeit (kein gleichwertiger Anpassungsmechanismus bei sinkender Inflation) sowie eines unklaren Ersatzindexes als unzulässig einstuften.
Der OGH hielt dieser Argumentation jedoch entgegen: Zwar sei eine Mindestanpassung von 2 % kritisch zu betrachten, diese wurde im Anlassfall aber gar nicht angewendet. Somit sei die Klausel teilbar – die rechtlich problematischen Passagen hätten auf die konkrete Erhöhung keinen Einfluss. Die verwendete Indexierung nach dem VPI 1976 allein sei zulässig, sachlich gerechtfertigt und erfülle die Anforderungen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG.
Die Prüfung nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG wurde ebenfalls verneint, da die erste mögliche Indexanpassung erst zehn Monate nach Vertragsschluss erfolgen konnte – eine etwaige Preisänderung binnen der ersten zwei Monate, wie sie die Norm zu verhindern versucht, war somit nicht gegeben.
Bedeutung für bestehende Verträge
Wertsicherungsklauseln bleiben also zulässig – allerdings unter klaren Bedingungen. Eine jährliche Mindestanpassung oder unklare Bestimmungen zum Ersatzindex können zur Unwirksamkeit führen, sofern sie zur Anwendung kommen. Gleichzeitig bekräftigt der OGH aber auch, dass problematische Teile der Klausel bei Nichtanwendung isoliert zu betrachten sind und nicht zwingend die gesamte Wertsicherungsklausel „zu Fall“ bringen.
Unser Ratschlag
Vermieter und Vertragsverfasser sollten sicherstellen, dass Wertsicherungsklauseln klar formuliert sind, keine einseitigen Mindestanpassungen enthalten und im Zweifel nachvollziehbare Ersatzregelungen für den Wegfall eines Index vorsehen. Bei bereits bestehenden Verträgen kann sich eine Einzelfallprüfung lohnen, um die Gültigkeit der eingesetzten Klauseln rechtzeitig einschätzen zu können – auch mit Blick auf mögliche Rückforderungsrisiken.
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