In langfristigen Verträgen werden häufig Wertanpassungsklauseln anhand eines Index, wie dem VPI, vereinbart, um den inflationsbedingten Wertverlust von Geldleistungen zu verhindern. Diese Praxis ist und bleibt zulässig. Ein Fallstrick könnte jedoch eine jüngere Judikatur des OGH darstellen, insbesondere bei Klauseln, die bestimmen, dass nach Auslaufen des Index jener herangezogen werden soll, der diesem am nächsten kommt. Bei solchen Klauseln ist künftig Vorsicht geboten, um nicht zur Gänze die Möglichkeit zur vertraglichen Wertanpassung zu verlieren. Dazu im Detail:
Judikatur
Bereits in der Entscheidung 6 Ob 226/18f (2019) unterstrich der OGH das berechtigte Interesse von Vermietern, den Mietzins zur Wahrung des Äquivalenzverhältnisses durch eine Wertsicherungsklausel anzupassen.
Im März 2023 entschied der OGH jedoch in 2 Ob 36/23t, dass eine Klausel ohne klaren Ersatzindex unzulässig und daher nichtig ist (infolge der Unzulässigkeit der geltungserhaltenden Reduktion). Die Frage, welcher Index dem VPI am ehesten entspricht und wer dies beurteilt, sei im Anlassfall nicht eindeutig geregelt worden, was gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstößt. Preisänderungen dürfen nicht ausschließlich vom Unternehmer abhängen. Bei einer kundenfeindlichen Auslegung könnte die Auswahl des neuen Index dem Vermieter überlassen bleiben, was wiederum § 6 Abs 3 KSchG widerspricht. Fehlt eine (gültige) vertragliche Vereinbarung, kann als Folge überhaupt keine wertgesicherte Erhöhung des Mietzinses mehr geltend gemacht werden.
Zudem darf eine solche Erhöhung erst ab dem dritten Monat nach Vertragsabschluss erfolgen (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG), es sei denn, der Unternehmer kann nachweisen, dass eine frühere Anpassung vereinbart wurde – was oft schwer nachzuweisen ist.
Der OGH akzeptiert allerdings weiterhin Ersatzindex-Klauseln, wenn der neue Index eindeutig festgelegt und die Unabhängigkeit der Anpassung vom Unternehmerwillen gewährleistet ist. In seiner aktuellen Entscheidung bestätigt der OGH die Wirksamkeit einer Klausel, die den Mietzins an den VPI 2010 oder einen offiziellen Ersatzindex koppelt, solange die eben genannten Bedingungen erfüllt sind.
Betroffene Verträge
Diese Judikatur betrifft aufgrund der Anwendung des KSchG primär B2C-Verträge. Es ist jedoch ratsam, auch B2B-Verträge auf transparente Regelungen hin zu überprüfen, um Klarheit zu schaffen und so eine präventive Verschärfung der Klauseln zu erwirken. Denn auch hier könnte eine unklare Wertsicherungsklausel zulasten des Vermieters ausgelegt werden. Im B2B-Bereich kann eine Wertanpassung jedenfalls bereits ab Vertragsbeginn vereinbart werden.
Unser Ratschlag
Um rechtssichere Wertsicherungsklauseln zu gestalten, ist es ratsam (und im Verbrauchergeschäft zwingend), klar zu definieren, welcher Index bei Wegfall des primären Index diesen ersetzt. Die Auswahl des Ersatzindex darf nicht alleine im Ermessen einer Vertragspartei liegen. Andernfalls könnte die Wertsicherungsklausel zur Gänze unwirksam sein.
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